Oleth(R)の工事ブログ

Oleth(R)とはHOTELのスペルを入れ替えて創った造語! 「Oleth(R)」とは、「HOTEL」のスペルを入れ替えて創られた造語です。入居者には素敵なライフスタイルを・・・!所有者には良好な資産ストックを・・・!「Oleth(R)」は、大手メーカーが営業エリアから外すような地方都市で産声を上げました。

本システムの原型は、建築家がオーナーの立場に立ち、「入居者に満足してもらえる建物とどのようなものなのか?」を考え抜く事から始まりました。デザイン、コストを全て満足させるプランニングを実施し、「極力イニシャルコストをかけずにどこまでできるか?」を検証したプロトタイプ作品です。社会背景から見ると入居不安が募る材料ばかりの中で、「究極のアパートを創りたい!」そんな想いからOlethは誕生しました。デザインは新たな付加価値を創造します。今まで建物に関しては「デザイン」というものは、あまり重要視されてきませんでした。しかし、現在では自動車をはじめ家具、家電、携帯電話、そして小物にいたるまで、購買決定要因の重要な位置付けになっています。シンプル・イズ・ベスト。飽きの来ないOlethスタイル。社会の持続性が叫ばれる中、社会全体としての優良な社資本ストックとして、Olethがその役割を果たせれば幸いです。

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)岐阜土岐 完成!

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デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)岐阜土岐が、岐阜県土岐市に完成しました。

今回、完成したのは5棟です。写真のように、各棟、入れ違いにウッドデッキの色が違います。
また、建物の前面にJRが走っているため、乗客の視線をさえぎるために2階のホビールームの窓もなくしています。
すでに、両端の棟の入居者は決定しています。

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R) × 5棟
岐阜県土岐市泉明治一丁目11(JR中央本線土岐駅下車 徒歩2分)

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)岡山南 完成!

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岡山県岡山市にデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)岡山南が完成しました。
もとは埋立地の土地。地盤調査の結果、地盤改良工事(鋼管杭)の施工が必要でした。
無事、完成の日を迎えることができました。

所在地:岡山県岡山市南区福島三丁目11-37

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R) × 2棟

仮)デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)岡山 防水シート


サッシ・防水透湿シート張完了

壁、屋根の防水シートの役割は、「外壁や瓦下の隙間に入り込んだ水を外壁や屋根内に入れず外に流すもの」という事です。
しかし、一般に防水シートの防水能力はあくまでも外壁仕上げや瓦と協力して発揮されるものと考えられ、防水シート単体では十分に発揮されません。
防水シートの施工は、水下(水の流れ方向の下流)側から貼り始め、水上(水の流れ方向の上流)側の防水シートを重ねて張り、タッカー釘などで固定するのが標準です。
このような固定方法ですから、重ね代の部分には必ず隙間が有り、工事中などで壁、屋根仕上げ前の場合、防水シートに直接大量の雨水がかかった場合(特に吹降りの雨の時などは)容易に雨水が建物側に侵入します。
実際の外壁や屋根では、防水シートの上の仕上げ材がまず雨水や風を処理し、それらが処理できなかった雨水や風を防水シートが処理する事になります。
ですから、現実の防水シートの負担は大幅に軽くなり、一見ラフに思える施工でも十分に防水層としての性能を発揮する事ができます。
この様なことから、防水シートの張り方のルールを守り、水滴の水溜りのできる部分や、水下側を上に重ね建物側に水滴がにげてしまう様な部分がない限り、防水効果は発揮されます。
防水シートは紙状の薄いシートですから施工中に案外簡単に破れます。
しかし、外壁や屋根の仕上げまでに適切に補修されていれば特に問題ありません。

仮)デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)岡山 断熱材設置!

内部木工事状況 (1)

断熱とは、熱が伝導や対流・更には放射によって伝わるのを防ぐことです。そして、それを実現するものが断熱材です。

断熱材を使用することによって、建物の冷暖房の効率化や機密性が向上されます。一般的には、伝導を防ぐことを断熱といい、JISでも定義されています。また、放射を防ぐ場合は遮熱と言います。

断熱材とは熱伝導を抑える障壁の働きをするものです。ですから、熱伝導性の低い素材が用いられます。

気体などは分子密度が低いため熱伝導性が低いですが、対流を起すことから熱を伝える媒介として機能してしまいます。

逆に固体は、分子密度が高いので対流しないが熱伝導を起しやすいのが特徴です。

液体は熱伝導と対流を起すことから熱伝達には様々な利用が成されていますが、断熱する上では極めて不適当です。

現在、一般的に利用されている断熱材は、密度の低いウール状繊維で熱伝導率の低い空気を簡易に閉じ込める繊維系断熱材や、固体の中に気体の小泡を多量に持つ発泡系断熱材が広く利用されています。

写真は、しっかりと断熱できているかを撮影したものです。




仮)デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)岡山 軒天!

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今回は「軒天用サイディング」を貼るようにした。
これによって、長期メンテナンス、結露や湿気による防カビの発生を抑止できるし、壁内・屋根内の空気が循環する。

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)岡山 鋼管杭施工!

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やはり、当初の予想どおり、地盤改良工事が必要になった。
施工したのは小口径鋼管杭工事で、1棟あたり一般構造用炭素鋼鋼管STK400径114.3mm杭長17.5mを23本打込み(回転式)。

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鋼管杭の場合、特に大切なのが管の溶接。
時間をかけて溶接し、そしてある程度覚ましてから作業を再開。
この繰り返しで確実に作業を実施・

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)牛立公園 完成!



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愛知県名古屋市に、デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)牛立公園 完成しました。

所在地:愛知県名古屋市中川区牛立町四丁目45-1

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)×1棟

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)岐阜琴塚 完成!

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岐阜県岐阜市に、デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)岐阜琴塚が完成しました。

所在地:岐阜県岐阜市琴塚一丁目6-5

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)×2棟

仮称)デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)岡山 測量!

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拙著「賃貸サバイバル時代に勝ち残る!「オンリーワン物件」の作り方」の読者からの依頼を受け、岡山まで行く。現地は写真のようなうっそうとした庭。
クモの巣だらけになりながら、敷地全体の測量を実施。

場所は岡山の南区。どうも埋立地のようだ。
岡山市役所の下水道課や上水道課、建築指導課、教育委員会などで調査も実施。

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)羽生 完成間近!

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埼玉県羽生市のデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)羽生が、完成間近です。
現在は建物はほぼ完成。後はアスファルトなどの外構工事を残すのみとなりました。

完成前にもかかわらず入居者の予約が入り、大家さんはホクホクです。

今回の企画は土地から買ったもので、途中、水道工事などの紆余曲折がありました。

アクセントクロスの色を合わせて差別化!

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賃貸経営サイトであるホームズによると、地方での空室率は20%を超えている!所によっては30%の空室率の地域もある。本当に大家さんにとってはショッキングな話である。にもかかわらず、周囲にドンドン新築される物件を目にすると、おちおち枕を高くして眠れない!

大家さんの中にはリフォーム工事を不動産管理会社にまかせっきりにしている人も多い。しかし、虎の子の物件にもかかわらず不動産管理会社任せにしていると、無難な色やデザインの壁紙、どこにでも見かけるような床材、などを使用してリフォームすることになってしまう。さらに、ひどいときには安く仕上げるために、余った材料でリフォームする場合もある。

他の物件と変わらない何のへんてつもないお部屋に案内されて、内見者は「ここに住みたい!」と思ってくれるだろうか。 部屋の感じが同じならば、内見者はより条件のいい物件を選ぶのは間違いない。 あなたの物件が少しでも周辺の他物件より条件が劣るところがあれば入居者がまず決まることはない。

だから自分の虎の子である物件を、自分自身のセンスでコーディネイトしたくなる。これだけ厳しい入居者獲得の時代、そう思っても当然である。

しかし、一口にコーディネイトと言ってもなかなか難しいのも現実。

確かに、最近はインテリアやリフォームの専門誌はたくさんある。その写真を真似ていろあわせをすれば簡単だと思う人も少なくないだろう。しかし、人の顔が違うように、物件ごとのその置かれた状況は全て違うと思って間違いない。物件によって、建物のロケーションも違えば周囲の人の動きも違って当然だからだ。入居者と言う生物のターゲットがいる以上、それはある程度仕方がない。
また、素材にも問題がある。1つ1つの材料を見ればオシャレでスタイリッシュなものでも、いざコーディネートしてみると、ちぐはぐということも十分ありえるからだ。もしもそのようなことにでもなれば、せっかく時間をかけて、また、手間・暇かけてリフォームしても、なかなか入居者が決まらないということになる。

だからおあたにオススメしたい。賃貸物件のインテリアのコーディネートは、プロに任せるのがベスト!

収益物件は、戸建住宅とは違う。リフォームさえすればよいというわけではない!

年令・性別・ライフスタイルなど入居者のタイプに合わせたコーディネート、内見者をグッと引き付ける色使い、そして仲介業者が案内しやすい部屋にする。入居者がずっと住みたくなるような飽きのこないコーディネートが必要だ。したがって、ただプロのデザイナーであれば誰でもいいというわけではない。収益物件を専門にデザインをしているデザイナーでなければならない。

  • 入居者がなかなか決まらない!
  • 内見の数が少ない!
  • 入居しても、すぐに出ていく!
  • リフォームしても何か気に入らない!
  • デザイナーに頼みたいが費用が高くてなかなか頼めない!

そんなあなたは一度ご相談下さい!

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【K邸 新築工事】完成間近!

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いよいよ世間はゴールデンウィーク!タブン、今日あたりから都会から帰省する人が増えるだろう。高松道や本四海峡大橋の渋滞が心配だ。昨日もふと交差点で止まっていたら、既に県外ナンバーの車もチラホラ。都会に出ている人の多さを感じる!

さて、時間のスピードが違うのんびりした徳島で、新居を構えるお施主様。土地の値段はさておき、理想の住まい造りを実現するにはまさにうってつけなのが徳島。

現在、内装のクロス工事の施工中。さすがにこれだけの坪数(延べ床38坪)にもなると、クロスの施工量も相当になる。入念に下地を仕上げるだけでも大変だ!

お施主様からインターネットについて、相談を頂く。都会と違い徳島、いや石井町では、インターネットインフラも限られる。石井有線放送CATVがSTネット組んで提供するテレビ、電話、インターネットサービスは容量もギリギリで、宅内でたくさんのテレビを設置する場合、増幅器(ブースター)の設置が必要になるかもしれない。一方、天下のNTT西日本はというと、占有率の高い同CATVを嫌ってか、なかなかインフラ整備が進んでいないのも現状。まさに寡占化されているといって良い。
市場原理が働かないということは、エンドユーザーの選択肢が限られるということ。そのような状態が続けば、品質の向上やサービス向上もありえない!今まで独占が続いていた業界だけに、さらなるプレーヤーの参加が期待される!

来年の地上波デジタル放送に向けて、テレビが革新的に高性能になっているだけに、このような状況に危機感を覚えるのは私だけではないだろう。

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徳島の不動産のことなら「阿波スタイル」

徳島の口コミ情報「阿波っ子ドットコム」

「長期優良住宅」の仕様で施工中!

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 以前、とある節約家有名なお金持ちが、「やっと私の時代が来た!これからはエコ時代!」
そのお金持ちはとにかく者を大事にする人格の持ち主。住宅においても今までのようなスクラップ・アンド・ビルドでなく、長持ちする建物が求められる時代になる兆しです。また、これからは長寿社会。自分の寿命よりも家の方が先にくたばるのも笑えない話です。

その様な時代背景を受け、平成21年6月4日から、新しい制度として「長期優良住宅制度」というものが始まりました。一時200年住宅といわれていたものを、国が制度化したものです。

似たような制度に性能表示制度いうものがありますが、これは耐震性や耐久性(劣化の低減)、維持管理、断熱性など8つの項目に対して、自分が取得しようとする性能を決めて設計し、それを設計段階と工事段階でチェックしてもらう制度です。


「長期優良住宅制度」には次のようなメリットがあります。

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デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)KITAYAMA

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デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)KITAYAMAが、愛媛県松山市に完成!

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R) 5棟
3LDK+タイルテラス(76.59㎡)
所在地:愛媛県松山市

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)山根(愛媛県新居浜市)

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愛媛県新居浜市にデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)山根が完成。

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R) × 8棟
3LDK+ウッドデッキ(ウッドデッキを除いて69.26㎡)
愛媛県新居浜市中筋一丁目15-20

入居問合せ:ホームメイトFC新居浜店(0897-47-3200)

【K邸新築工事】屋根の下地(ルーフィング)も出来ました!

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屋根下地を貼っていたおかげで、大雨の被害や影響もなかったK邸新築工事。これから、お施主様こだわりの外壁工事がまもなく始まります!

大雨にも負けず、無事屋根の下地(ルーフィング)も出来ました。さらに風雨対策の養生も念入りにし、近隣の方々に迷惑を掛けないよう注意しながら工事を進めています。

また、ルーフィング下地も仕上がりました!これでますます雨の心配もなく、大工さんの仕事の効率も良くなります。これからメンテナンスフリーの耐久性のある屋根材(ガルバリウム鋼板)貼ります。

今回、採用したサッシは、TOSTEMの省エネ建材等級のあるペアガラスサッシ。写真は1階浴室に取り付けられたブラインドインサッシです。北側道路の土地のため、外からの目線を避ける為にこのサッシを採用しました。

また、その他の部屋のサッシも全室標準のペアガラスです!1階リビングは、開放感いっぱいの大きな掃き出し4枚引き違い仕様です!

 

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)阿波本町 堂々完成!

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「住宅ローン破綻者激増!」というニュースが、将来に不安を感じ出した若年層を揺さぶりました。最近、35年もの長い期間の住宅ローンを組み、多額のボーナス払いを併用している人はホントウに大変です。しかし、その一方でライフスタイルを満喫できるアパートやマンションがないのも事実です。いくら堅固な鉄筋コンクリート造りの賃貸物件でも、上下階や左右隣室の生活音はトラブルにならなくても気が休まらないのが現実です。

そんな「生活音」と「窮屈さ」に悲鳴をあげる奥さんたちから、圧倒的な支持を受けているのがデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)です。

社会背景から見ると入居不安が募る今日この頃、「究極のアパートを創りたい!」そんな思いで完成したのが「Oleth阿波本町」です。「入居者が暮らしたいアパートを創りたい!」、「オーナーが安心して投資できるアパートを創りたい!」、「管理会社の優良なストックとなる物件を創りたい!」。さまざまな願いからデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)は進化し続けます。

その新しいデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)阿波本町の完成見学会を、2/27(土)28(日)、3/6(土)7(日)に開催致します。詳しくはコチラでご覧頂けます。

▼ Oleth(R)フォトギャラリーコチラ

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▼ 完成見学会のお申込はコチラ

 

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)藍住 堂々完成!

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限りなく2戸1に近い新しいタイプのデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)が完成しました。わずか50坪の土地に、1戸あたり2台の駐車場スペースを確保しつつ、壁の離れた2LDK16坪を2戸。北入り玄関にも関わらず、建物正面のファサードはオレスの個性ともいえる木製ルーパーが印象的な建物です。そして目を惹くのが建物の輪郭と玄関の庇を縁取るシルバーの金属。とてつもなくシャープさを感じさせます。

その新しいデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)の完成見学会を、2/27(土)28(日)、3/6(土)7(日)に開催致します。詳しくはコチラでご覧頂けます。

 

▼ Oleth(R)フォトギャラリーコチラ

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デザイナーズ戸建賃貸 Oleth(オレス)JiJi  施工中!

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 j i j i (ジジ)?

ひょっとしておじいさん向けのデザイナーズ戸建賃貸オレスなのか?

実は、j i j i?? (ジジ)とは、ジブリ作の『魔女の宅急便』で登場するあのかわいい黒猫のことです。主人公の「キキ」にとっては、大切な仲間であり、相棒であり、親友です。

このデザイナーズ戸建賃貸のオーナー様は 入居者の方と「仲間・・相棒・・親友」として接したいというコンセプトをお持ちです。そして、入居者の方々が「楽しく暮らせること」を一番重要だとの信念を持っています。ですから、その信念をこめて「j i j i (ジジ)」と名付けられました。


また 子育てにとってはそこで暮らす日々の「生活環境と「ライフスタイル」がとても大切です。笑顔で暮らせる素敵な「ライフスタイル」こそが子供たちの情緒を育み、そして素敵な大人になっていく。子供に財産を残すのであれば、物やお金でなくそんな素敵な大人になってもらいたい。「デザイナーズ戸建賃貸オレスj i j i?? (ジジ)」は、子育てを真剣に考える入居者を応援し続けます。


デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R) Aタイプ × 5棟
デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R) Cタイプ × 1棟

所在地:岐阜県美濃加茂市

【Oleth藍住】 完成 間近!

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わずか50坪の土地に、デザイナーズ戸建賃貸Oleth藍住は2棟建築しています。写真のように北入りの建物は、2階のバルコニーも設けた極小地タイプ。北面にウッドデッキルーパーを設け左右対称に配したそれぞれの部屋と部屋の間には空間を設け、隣の生活音をシャットアウト。室内は普通のマイホームでは体験できない真っ赤なキッチンを採用。あとは外構工事を待つばかり。平均年齢30歳の藍住町内で、異色な建物に仕上がりました。

デザイナーズ戸建賃貸Oleth藍住の完成見学会は、2010年3月6日、7日を予定しています。

▼ 物件建築のお問合せはコチラ

▼ 入居お問合せは阿波スタイルへ!

ダイヒョウ株式会社:088-674-1470

 

 

【Oleth阿波本町】 完成 間近!

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Oleth阿波本町は完成を間近に控え、外構工事が急ピッチで進んでいます。写真のように5棟並んで建つ外観は、周囲の建物とはまったく異色中の異色。前を通り過ぎる自動車の窓から、「おやッ!」「アラッ!」などの声が聞こえてきそう。まだ、完成していないにも関わらず入居の方は順調で、現在3棟の入居が決まっています。担当によると、今回のOleth阿波本町の敷地外構工事のテーマは「枯山水」とのこと。玄関前に広がった回廊を挟んで1棟あたり2台分設けられた駐車スペースも白色。建物と建物の間に設ける屋根付き自転車置場の床も白色。そして建物まわりの死期砂利も白色。通路部分だけは黒色なのを除いて、まさに白白白。ただし、室内は真っ赤な台所と一面青色のクロスなのが特長。ルーパーの色は、今までのOlethシリーズのこげ茶色と比べてプレーン色を採用。2010年2月27日、28日には完成見学会を予定しています。

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ダイヒョウ株式会社:088-674-1470

 

 

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)下泉 完成!

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デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)下泉が、愛媛県新居浜市に完成しました。

所在地:愛媛県新居浜市下泉町二丁目5-6

入居のお問合せは、ホームメイト新居浜店(0897-47-3200)

【Oleth(R)住吉】夜間の外観をチェックしました!

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建物のファサード。

入居者の中にも、「朝」と「昼」と「夜」の三度物件を見に行く人がいます。
見に行った土曜日や日曜日は静かに感じたけど、実は、平日、近所の工場の音がうるさかったり、小学校の児童の休憩時間のはしゃぐ声がうるさかったりする可能性があるからです。

また、夜の外観ファサードも入居者獲得には重要。
それを確かめに行きました。
入居者は、ある意味で「ここに住んでいるんだ!」というステイタスを求める傾向があります。
今まで済んでいる賃貸住宅に人を呼ぶのをためらっていた人たちも、デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)に住めば招待するというアンケート結果からも、夜間のファサードは重要です。
現地を確認して、予想していたとおりの夜間ファサードです。
(ホントウは、ポールライトももう少し欲しかったのですが(笑)・)

【デザイナーズ戸建賃貸Oleth藍住】外壁工事の真っ最中!

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デザイナーズ戸建賃貸Oleth藍住は、今、外壁工事の真っ最中!今まで数多く建築してきたが、わずか50坪の土地に戸建賃貸とはいえほとんど連投に近い形でのOleth。三方をガルバニウムのサイディングで囲い、北川前面を二種類のサイディングで施工。また、前面から見たエッジ(輪郭)をお洒落なシルバーの金属でワンポイント。年明けの完成を目指し、急ピッチで施工中。管理は弊社が行うが、すでに数社の賃貸仲介会社と提携も完了。

若者が集まる藍住町の発展は著しい。概ね高齢者率が30%を越える徳島県の市町村の中でも27%という人口比率のせいなのか、今後、ゆめタウンなどの大型ショッピングセンターの進出も予定されている。すでに入居に対する問合せも多く、入居付けも時間の問題のような気がする。

いずれにしてもOlethのコンセプトを固く守る新案件。これからも土地活用や資産整理のひとつの選択肢として進化していくだろう。

▼ 入居問合せ「阿波スタイル」

 

【デザイナーズ住宅H邸】 堂々完成!

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「お嬢さんの誕生日に入居したい!」 そんなお施主様の願いに応える為に進めてきたプロジェクト。そのような思いはお嬢さんにとっては、まさに人生最大のお誕生日プレゼントでしょう。既存のOlethをさまざまな所でお施主様の要望にお応えして完成したのが写真のデザイナーズ住宅。62坪の敷地は、建物部分を除いて全て白い砂利を敷きつめました。

まずお施主様が一番に驚かれたのがその室内の明るさ。一見、南全面には窓がないにもかかわらず、まるで「光の魔術」とも呼べる室内採光の手法。プライバシーを重視しつつ、採光まで考えるその手法は、冬至期の太陽の角度まで検討するからこそ可能になります。以前住んでおられた鉄筋コンクリートマンションの一室とは比較にならないほどの明るさは、これからのお施主様ご家族の笑顔とともに素敵なライフスタイルを送れることは間違いないでしょう。

当日は、奥様の背丈に合わせて物干し金具を取り付けたり、さまざまな住宅設備の説明をさせて頂きました。また、住宅瑕疵履行保険のご説明や地盤改良工事の品質証明書などで大忙し。午後には追い炊き機能付き給湯器や乾燥機の説明も専門業者さんにより実施。

土地のお世話から建築。これからはお施主様ご家族で相談し、さまざまなアレンジをされていくことでしょう。それにしてもお嬢さんはホントウに素敵なご両親を持たれたものです。だって、誕生日のプレゼントがマイホームなのですから・・・!

 

 

【ウェルかめT計画】完成!

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NHKの朝の連続テレビドラマ小説「ウェルかめ」。徳島が舞台になるのは「なっちゃんの写真館」から数えて11年目の事らしい。徳島に住んでいる人は興味津々。見た事のある風景画テレビの画面に映される度に、なんとなく誇らしげに感じるのは私だけではないと思う。

先日、日和佐界隈をうろついてみた。小学校の遠足で心を躍らせながら車窓から見た日和佐道路から見える山々や南阿波サンラインから見える海々。そして、友達と遊んだ大浜海岸や海がめ博物館など。懐かしくも有り徳島の自然の素晴らしさを感じさせる風景の数々。

新しく出来たらしい「道の駅」へ。そこではテレビで民宿の主人がお遍路さんに手渡している木を掘った小亀が800円で売られていた。また、さすが漁師町らしく海産物が豊富で、しかもその安さにはびっくりする場面も・・・!特に蛇の皮のような皮膚を持ったうつぼの一夜干しや鱧の皮を竹に巻いた皮ちくわはめずらしい。聞いたところによると、うつぼは女性のお乳の出を良くするらしいし、皮ちくわは少し炙ってすだちをかけるとお酒のあてとして最高らしい。

そのな風光明媚な徳島の南に、【ウェルかめT計画】は完成!大阪で活躍する設計士の先生が書かれた図面は、まさに異才を放つ。完全に斜めになった壁体は、施工の難易度は高かったものの今となっては周囲とよく溶け込んでいる感がある。真っ青な空と緑豊かな自然の中で、しじまにおける静寂を感じつつ、ここで暮らすとどのような事を感じるのか?そんなことをふと考えたくなる建物。

 

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【Oleth住吉】デザイナーズ戸建賃貸 竣工!

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待望のデザイナーズ戸建賃貸Oleth住吉が堂々完成!間取りは3LDK。敷地40坪にウッドデッキを除いた面積で23坪もの延べ床面積。住吉という好立地ということもあり、完成前に入居決定。

今回のOleth住吉は北玄関ということもあり、ウッドデッキは建物の奥に設置しなくてはならない関係上、いかにOlethらしさを盛り込むかに苦労。正面の装飾木目ルーパーはその証。また、2階北側の採光を確保する為、正面に腰壁窓を設置。窓は全てペアガラスと樹脂サッシを採用し、玄関ドアは暗証番号で開閉できる鍵でセキュリティも万全。さらに建物周りに敷き詰めた石灰石は建物周囲を明るく感じさせるだけでなく、侵入者があると音が刷るように配慮。

室内は真っ白な空間とこげ茶色のシステムキッチンと一面だけココア色にした壁がおしゃれな仕上がりに・・・!また、階段もこげ茶色にしたのは重厚なイメージに・・・!それにしても23坪もある室内は広く感じる。玄関を入ると姿見付き大型シューズボックスやガラススリットがはめ込まれた室内ドアが、オーナーのセンスの良さを感じる。

室内の採光も抜群!以前、某大手マンションメーカーの鉄筋コンクリートの建物を見た時、南ベランダに面したリビングやダイニングは明るいものの、それ以外の部屋はどうも薄暗い。しかし、戸建ての場合はそのような心配はない。光に包み込まれた部屋でも生活は快適そのもの。光を取る為に効果を発揮するのはウッドデッキの配置。「光の魔術」とも言えるこの手法こそがデザイナーズ戸建賃貸Olethの醍醐味。

 

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「Oleth(オレス)」とは、「HOTEL」のスペルを入れ替えて作られた造語。入居者にはホテル住まいのような快適な暮らしを・・・!。オーナーには良好な資産ストックを・・・!無理をしてマイホームを持ち住宅ローンの奴隷になる「自由のない人生」を送るよりも、こんなデザイナーズ戸建賃貸があれば「自由な人生」と「素敵なライフスタイル」を手に入れ猫とは可能。

注意1)デザイナーズ戸建賃貸「Oleth(オレス)」は、有限会社ウェルライフ徳島の登録商標です。

 

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【Oleth(R)住吉】玄関ポーチのタイル張り・・・!

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タイル工事の出来上がりの良し悪しは、コンクリート又はモルタル等の左官下地が命です。下地は凹凸無く、きれいに仕上がっている場合、タイルを張る能率も上がります。
普通、タイルの施工は、一発材(タイル張付け用プレミックスモルタル)又は、タイル圧着用モルタルを調合したものを使用して、タイルを貼り付け、養生した後、目地材を塗り込み、最後にスポンジで拭き取って仕上げる方法です。
プレミックスモルタルは、樹脂系の接着成分が添加されているので接着強度が強く、保水力が安定し、セメントの中に含まれる石灰成分のアクが出にくい等の施工性のアップが期待できます。

【Oleth(R)住吉】外壁工事 施工中!

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外壁工事施工中!
サイディングの施工に於いて、大事なポイントは施工方法です。
製品をいくら良いものを作っても施工がいい加減ですと逆に家にとって悪い影響を与えます。
悪い影響とは、建物の壁の中に水分が浸入し、建物が湿気だらけ、カビだらけになってしまうことです。
30数年前に建てられた建物のほとんどは、湿気だらけなのが現実です。外断熱通気性工法が出てきてから、ホントウに少なくなりました。
現在、財団法人住宅品質保証機構では性能表示に於いて、外壁通気工法が『必須事項』になっています。

【Oleth(R)住吉】エアコン取付け!

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エアコンの工事と言うと、どこでも同じような工事だと思っている人も多い方も覆いのではないでしょうか?しかし、取付け工事によっては、エアコンの寿命や配管部材などの耐久性を左右するので注意が必要です。
入居者からのクレームは嫌なもの。最初から設置しているエアコンについては、大家さんの責任ですので次のような事を知っておいて損はないでしょう。
●「配管パイプ」について
安いパイプは、断熱材が発泡ポリエチレンの1層式ですので外側に巻いている テープがはがれるとすぐにボロボロになってしまいます。
高いパイプは、表面がデコボコのエンボス加工してあります。
中の銅管パイプは、安いパイプは銅管の肉厚が均一ではなく、パイプを加工した時に銅管のラッパ部分(フレア加工と呼びます)にデコボコがあります。 しかし、肉厚自体が薄いパイプもありましたが、新冷媒(R410A)でパイプの基準が厳しくなってからはあまり使われていないようです(無視してよいでしょう)。
●ドレンホースについて
安いドレンホースは、直射日光が当たると2~3年でボロボロになり切れてしまいます 。
高いドレンホースは、従来のドレンホースに黒い内側の層との二重構造になっていて 従来のドレンホースに比べると2倍以上長持ちします。●プラブロックの違い
次は室外機の置き台に使用するプラブロックです。
昔はコンクリートのブロックを使用していましたが、 軽く持ち運びに便利なので最近はプラブロックを使用する場合がほとんどです。
ブロックによっては、内部が空洞になっている為、室外機の置き方によっては共鳴して室外機の音が大きくなる事があります。
プラブロックは本体とボルトでしっかり固定でき、上下共に滑り止めのゴムが付いています。また、内部の張りで振動を吸収します。
●電線の違い
室内機と室外機をつなぐ電線にも種類があります。
エアコンに使用する電線は、 銅線の太さが2mmのタイプと1.6mmのタイプがあります。電線の外側にはサイズが明記してあります。 一部の機種を除いてほとんどは2mmタイプの電線が指定されています。これは細い1.6mmタイプの電線を使用すると、電線の接続部で接触不良を起こす可能性があるので 、2mmタイプが指定されているのでしょう。
●テープの違い
電線や、パイプ、ドレンホースをまとめたら、テープを巻きつけます。このテープは2種類あります。セロテープのように粘着性のあるテープと粘着性の無いテープです。 非粘着テープの方がキレイに巻く事が出来ます。防水性などは粘着テープの方が優れていますが、耐喉性はどちらも大差はありません。
●配管カバー
配管カバーを使えばキレイに見え、耐久性に優れているので、是非配管カバーをお勧めします。

Oleth(R)の場合、3LDKで2台を標準でつけて入居者におこられたことがありました。その理由は、賃貸住宅に移り住む人は既にエアコンを複数台持っていることが多いからです。
ですから、大家さんとしては1台のみ、後々メンテナンスに優れる適正な機種と工事で設置することをおススメします。
(○○電気の施工の場合は上記を参考に立ち会うことをおススメします)


【Oleth(R)住吉】外構のナチュラルさを演出する白い砂利敷き!

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アパート経営は、いかに建物の管理コスト(手間)を減らすかも重要です。しかし、その一方で、入居者獲得はもっと重要です。
多額のお金を必要とするアパート経営。しかし、入居者が獲得できなければ「絵に書いた餅」。
いかに「費用をかけずに入居者を獲得するか?」にかかっているといっても決して過言ではありません。
そこでOleth(R)は、建物の外周周りの基本を「防草シート+白砂利敷き8cm」を採用しています。
今までの経験上、大家さんや管理会社の悩みの種である除草経費は激減できる上、白い石であるため明るく感じ、不審者が侵入しても砂利の音がすると大変好評です。
いかに入居者を唸らせるか、また、管理がラクかの究極の両立がこの方法のような気がします。
また、砂利敷きは白色だけでなく、黄土色という方法もありますし、また、白色3:赤色1という方法もあります。
いかに費用を掛けずに知恵を使うか?これがOleth(R)の外構工事の基本です。


【Oleth(R)住吉】日差しの角度まで計算しています!

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ほぼ、内装が完成しました。
Oleth(R)は冬至の太陽の角度までも意識し、「外に閉じ、内に開く」ことを目指しています。
建物の前を通行する人に、家の内部を覗かれるかもと思い続けながら生活するのはイヤだというアンケート結果から、極端に道路側の窓は少なくしています。
しかし、その一方で、昼間でも電灯をつけなければ生活できない住空間はイヤ。
~この相反するふたつのわがままを実現する~
それがOleth(R)の「外に閉じ、内に開く」コンセプトです。

しかし、収益物件である以上、コストの問題があります。
それをクリアする方法とは・・・?

写真の日差しが全てを物語っています。

【Oleth藍住】基礎コンクリートおよび土台工事

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スウェーデン式サウンディング試験は、戸建て住宅を対象にもっとも広く採用されている地盤診断方法です。しかし、本格的に普及しはじめたのは2000年秋の品確法(住宅品質確保促進法)の施行以降とマダ10年程度しか経っていません。
それまでは、「布基礎ではちょっと心配だからベタ基礎にしておこう」などと、安易な感じで決められていたように思います。そして、その結果、完成後に床が傾くなどの問題を起こすことが社会問題になり、地盤の強度診断の必要性が叫ばれるようになりました。
このオレス藍住の建築地は、幸いにも地盤診断の結果、不同沈下の心配も少なく、地盤改良工事は不要でした。
戸建ての在来木造やツーバイフォー工法住宅は、若干の施工ミスがあってもそう簡単に壊れないくらい、構造体は強度があり、構造体同士が絡み合ってもいます。また、最近では検査基準も厳しくなってきていますから、構造的な面での問題は、少なくなったと言ってもいいでしょう。
しかし、かといって基礎や地盤から仕上げまでを考えると、まだまだ繊細な部分も多いのが現状です。
たとえば、基礎の天端高さに許容範囲以上の高低差があると、棟木や屋根までに調整する必要が出てきます。しかし、そのような調整は難しく、簡単に実施する事はできません。地盤や基礎は、堅固な建物を作るためには基本中の基本というのは今も昔も変わりません。さらに土台の施工も重要な要素です。土台の材質や施工がデタラメでは、上部にどんなに手をかけても仕方がありません。
地盤と基礎の調査・検討・設計・基礎コンクリートと土台の施工は最初にする重要なものです。その善しあしは住宅にとって永代に渡って影響を及ぼす「基本中の基本」の工程なのです。

【Oleth(R)住吉】内装工事開始しました!

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内装工事施工中。
今回のクロスの色は、全体はホワイト。一面のみこげ茶のアクセントクロス。
収益物件である以上、いかに費用をかけずに入居者の感性に訴えかけるかが勝負!
特に女性のインテリアコーディネイトに対する目には厳しいものがあり、派手すぎずシンプルなのが好まれています。
仕上がりはいかほどに・・・。
メラビィアンの法則を具現化中。

【Oleth住吉】コーキング工事

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今日は絶好の晴天の中、クロス工事と外部のコーキング工事。

コーキング工事とは、外壁の目地や窓の周り・風呂場などの隙間を「コーキング材」で埋める作業です。建物を観察すると様々な箇所でコーキングが使用されています。主に外壁やサッシ・窓の周りなどの隙間を埋める為に使われています。このコーキングですが、長い年月放置してしまいますと劣化し、ボロボロになってしましますので定期的なチェックが必要です。一般的には新築から4年程度でなんらかの補修も必要になり、手で押してブヨブヨな場合は壁体内部に水が浸入している場合が多く、室内がかび臭くなったり、ひどい場合は雨漏りの原因になるので注意が必要です。

サイディングは、縦や横に張り繋いでいくものなので縦張りのときは、横に目地が出来、横張りのときは縦に目地が出来ます。縦張りでも、角の部分は縦に目地が出来ます。その目地をコーキング材で埋めて防水処理を行うのですが、コーキング材を充填する前に、マスキングテープで目地両サイドの養生を行います。テープを貼るだけなので一見簡単そうに見えますがこれがなかなか大変です。コーキング材を充填する所は、サイディング同士の目地だけでなく、軒天井とサイディングとの取り合い部やサッシ周り等沢山あります。ですから、施工延長×両側ということになりますと、その延長ボリュームは大きくなります。その長さを1日で貼っていくのはなかなか大変な作業です。

 

【Oleth阿波本町】 シロアリ消毒(予防)工事

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シロアリ防除工事をすれば、100%シロアリ被害がなくなるというわけではありません。しかし、予防という観点から考えれば実施しないよりも実施する方が良いのは間違いありません。何と言っても建ててしまってからではどうにもならないからです。
ただし、シロアリにやられるかどうかのほとんどは「運」というのも忘れてはいけません。シロアリ処理をしていない古い家は被害が多いのは事実ですが、「シロアリ処理をしていない家はカならず被害が出る」というものでもないのも事実。また、被害が出るという確率が高いという実証データも見当たらないのも事実です。さらに、シロアリ業者の「○年保証」というものも誠に懐疑的な代物です。被害が出た場合にその損失金額を補填するのでなく、「もう一度シロアリ防除工事を行う」というものです。ですから、そのための工事費については一切補償されません。シロアリ防除会社の施工は不透明なものです。
しかし、やはりそうは言いながらも、実施しないよりも実施するのが良いでしょう。あとは薬剤の確認と誠実な業者を選択するのがベストですし、施工管理も重要です。

【デザイナーズ住宅H邸】 足場解体 完了

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無事、足場の解体完了!

オレスもこの外壁にすると、より引締まった感じに見える! まだ取り付けていないが、ウッドデッキを覆う目隠しルーパーはナチュラルな色にすることが決定しているが、その外観の完成が待ち遠しい。現在は基礎コンクリートの薄塗りの施工中。職人さんの腕の見せ所だ。あちはウッドデッキの床材の設置と目隠しルーパーの取付け。さらにプロパンガスと給湯器の取付け。そして、外構工事へ。12月20日の完成へ向けての最終施工に臨む!

 

 

 

【Oleth阿波本町】上棟!

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絶好の天気。いよいよOleth(オレス)阿波本町の上棟作業が始まる!もともとこの敷地は地盤調査の結果も良好で、地盤改良工事不要。さらに基礎コンクリートの下に良質な盛土を行い、大型機械で十分に締固め、堅固な基礎コンクリートとともに抜群の作業環境だ。

とにかく写真を見ても分かるように、レッカー車のブームが青い空によく映える。5棟全ての上棟にもかかわらず、そのブレカットの精度の良さと共に作業効率が良い。レッカーを設置している足元も堅固で、アウトリガーと呼ばれる車体を支持する足場も良好。やはり、作業効率の如何は足元によって決まると言って良い。

完成に向けて、これから急ピッチで作業が進む!

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【ウェルかめT計画】 上棟完了!

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10月から始まったNHK連続テレビドラマ「ウェルかめ」。徳島と美波町を舞台とするドラマです。その美波町の南の風光明媚で自然一杯の浅川で、T計画は着々とすすんでいます。写真のような一風かわった建物は、自然に囲まれた素敵な場所に存在します。そのスタイリッシュな建物は、なんと両サイドの壁が完全に斜めになっています。広い敷地の自然に安易に溶け込むのでもなく、それでいてシンプル・イズ・ベストにオーナーの個性を鳥たちにアピールしているようです。現在は上棟も無事に終わり、完成に向けて造作工事を進めています。

最近、弊社への問合せでも、退職を機に自然の宝庫である徳島へUターンされる方たちが多くなってきました。都会を離れて、自然の中で余生を楽しむ! LOHAS(ロハス)という言葉が流行になりましたが、スローライフ、地産地消、晴耕雨読、無の境地、人間本来への帰依なのかも知れません。

出張に行く度に思うのですが、あの都会の人混みは正直疲れます!

 

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【デザイナーズ住宅 H邸】 全ての窓がペアガラス

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ペアガラスの目的は断熱効果を高めることです。

どんな家にも窓ガラスは必ずあると思います。窓ガラスの目的は外の光を室内に取り入れることです。また、夜露をしのいだり風を防いだりと、快適な生活を送るうえでなくてはならないのが窓ガラスです。もし、窓ガラスがなかったら薄暗い部屋の中で、うつむいて過ごす事にもなりかねません。やはり家には窓ガラスはなくてはならない製品です。

ただし、窓ガラスに決定がないわけではありません。その代表的なのがデメリットが「熱を伝えやすい」ということです。雪の降る真冬に部屋をガンガン暖めても、窓ガラスを経由して熱が逃げてしまうのです。夏は高い電気代を支払ってエアコンで部屋を冷やしても冷やしても、窓からどんどん冷気が逃げていってしまいます。それは、そのような季節に壁と窓ガラスを触り比べればスグにわかります。そのような窓ガラスの最大のデメリットを補填するのがペアガラスです。ペアガラスは、一般住宅のシングルガラスと比べれば2倍もの断熱効果があります。

気をつけなければならないのはサッシメーカーの純正ペアガラスであるということ。純正品ですとサッシと共に保証がありますが、そうでない場合は保証はありません。気をつけて下さい。

ペアガラスの内部に入っている空気は、「乾燥空気」と呼ばれています。乾燥空気を使用する目的は内部の結露を防ぐ為です。ただ、普通のペアガラスは保温の王様である魔法瓶のように内部を真空にはなっていません。内部を真空にすれば、断熱効果はペアガラスの2倍以上になるのでしょうが、やはりコストと作業技術の確保という観点から考えると難しいのでしょう。しかし、最近は大手ガラスメーカーが製品化に成功していますので、今後、コストダウンしていくことでしょう。ただし、夫婦ゲンカで割ったりした場合は損害額が大きくなるので注意が必要かな(笑)。

【Oleth(R)住吉】防水シートと通気用胴ブチ設置!

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外壁通気工法のチェックポイントは、
①空気の入口と出口の確認
外壁通気工法は、壁の中の空気が流れるようにすることです。ですから、当然、空気が入る所と空気が出て行くところが無くてはなりません。
空気の入口は、サイディングの最も下面に隙間があけられ、空気が入るようになっているかどうかがポイントです。
②空気の通路の確認
外壁通気工法は、空気の通路を遮断してしまっては元も子もむありません。特に、窓の部分に、空気が流れる経路を設けないと、折角の外壁通気工法が効果を発揮しなくなります。
サイディングには、横張りサイディングと縦張りサイディングの2つの張り方があります(ですから、胴ブチの設置方法が違います)
ただし、外壁通気工法は、法規で定められた強制工法ではありません。この工法を採用しなくても違法でも何でもありません。この工法を採用するかどうかは、あなたと建築会社の関係です(念のため)。 
 

【デザイナーズ住宅H邸】外壁工事進行中!

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外壁工事が進行中です。外壁工事は、なんといっても家の外観を決める大切な工事です。基礎コンクリート工事や屋根工事と同様に、家を支え、耐震・防火構造で家を守ります。
外壁に使われる材質には、板状のアルミ、合板、繊維板、鉄板、タイル、ALC(軽量気泡コンクリート)などがあります。その工法としては、サイディング法、吹き付けタイル法、リシンかき落とし法など、多数存在します。
壁の一定の長さ以上は、地震や台風などに耐えるため耐力壁にする必要があります。また、都市計画法で定められた、防火地域、準防火地域内に建てられる建物の外壁の場合、防火構造になっていなければならないとされています。
今回の外壁は、濃いグレー系の色目ですので、サッシのシルバーとあいまって、写真のようにとってもおしゃれなイメージです。

 

 

【Oleth住吉】システム階段取付開始!

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Oleth住吉のシステム階段の取り付けを開始しました。システム階段とは、踏み板や手すりやケコミ板などの階段を構成する部材を工場であらかじめ加工し、建築現場で短時間に組み立てられるように部材をユニット化した建材です。部材の端々には部材同士がすぐに接合ができるように刻みが付けてあるのが特徴です。今回の色目はこげ茶色。今回はまわり階段です。
階段の種類はその形状により、らせん階段、折れ階段、直階段、まわり階段などがあるります。階段の足をのせる板を踏み面、1段の高さを蹴上げ、などの用語で表し、建築基準法では、踏み面の寸法15cm以上、蹴上げ寸法23cm以内などが決められています。最近では、「オープン階段」といって、リビングにも溶け込む"魅せる"階段も多くなりました。

 

 

【Oleth(R)住吉】内部造作!

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内部造作の作業中!


【デザイナーズ住宅】H邸 外壁工事

 tm_IMG_0723屋根を貼っていたおかげで、台風の被害や影響もなかったH邸新築工事。現在、お施主様こだわりの外壁工事の真っ最中!一枚一枚丁寧に加工し、垂直を確かめながら取り付ける。 じれったくなるほどだ。それにしてもこの色目はなかなか渋い。きっとお洒落なイメージにしあがるのは間違いない。今まで、白主体のOlethの新しいバージョンとして始まる!
 
今回のサッシは、TOSTEMの省エネ建材等級のあるペアガラスサッシ。写真は2階に取り付けられた縦スベリ窓である。ちようどお隣の窓と鉢合わせになるために、透明ガラスをさけた。


【Oleth住吉】Olethのこだわり(コンセントの高さはFL+1000)

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Olethのこだわりのひとつに、電灯のホタルスイッチがあります。

ホタルスイッチとは、ひと目で電気のスイッチの位置が分かる便利なスイッチ。スイッチがONの時は普通のスイッチですが、スイッチをOFFにした時に小さな光を発する仕組みになっています。これは特に夜にその便利さを実感すると思います。例えば、暗い廊下でスイッチがどこにあるのか、ひと目で分かります。 スイッチがすぐに見つけられるので、暗い中をスイッチを探して歩く必要がなくなるんです。

ホタルスイッチがあれば、高齢者の住宅内での転倒事故を未然に防ぐことにも繋がります。ユニバーサルデザインの一環で、誰にでも使いやすく、最近は広く住宅に普及しています。

さらに、Olethのスイッチは昔のような小型のモノではなく、プレート全体がスイッチになっていて、とても操作しやすくなっています。最初はその大きさに戸惑う方もいらっしゃいますが、直ぐにその便利さに気が付かれます。何か荷物を持っている時に、大きなスイッチだと肘で簡単に押す事ができます。また、指先の感覚が若い人ほど敏感ではない高齢者や子供さんにとって、大きなスイッチはとっても押しやすいのが特徴です。さらに、その高さは小さな子供さんでも使いやすいように床の高さから1000mmです。普通の1200mmと比べ、200mmも低く設置するのもこだわりの一つです。

【Oleth(R)住吉】養生シートとホロシート設置!

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養生シートとOleth(R)のシンボルカラーであるオレンジ色のシートを設置。
周囲の人、いましばらくご辛抱下さい。

【Oleth(R)住吉】 屋根工事施工中!

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上棟に続いて、屋根工事実施中。

嘘のようなホントの話!! 駐車場の差別化リフォームで満室経営!!

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嘘のようなホントの話
をお話しなければなりません。最近では、新築アパートと言えどもなかなか満室になりません。地方では人口減少で、全体的な入居者の数が減っているのでしょう。確実に市場が縮んでいるわけです。この事をアパート・マンション仲介業者さんに聞くと、毎年毎年、入居希望者の来店数が確実に減っているそうです。

これからのアパート・マンション経営は、大家さん同士の入居者獲得合戦が始まります。そう、「みんなで渡れば怖くない!!」から、「みんなで渡ればお陀仏!!」といった具合です。さらに地方では、プロとも呼べる不動産業者さんだけでなく、まったくの異業種からアパマン経営へ参入するケースも増えています。また、それだけでなく、地方でもバンバン建った分譲マンションが競売に出されるケースも多くなり、さの物件が不動産投資家などにより賃貸に回ってくるでしょう。いずれにしても、大家さんは今後、人任せでは決してうまくいかないのが現実です。

なにか費用のかからない良い差別化方法はないのでしょうか・・?

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【Oleth(R)住吉】上棟!

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無事、上棟が終わりました。
当日は、少し天気はよくありませんでしたが、事故もなく完了したのが幸いです。
それにしても特注プランだけあって、建てばそのボリュームに唖然としました。

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